전세 간주임대료 과세 대상, 2026년 바뀌는 기준까지 총정리

전세 간주임대료, 왜 세금 문제가 될까?

전세 간주임대료는 집주인이 월세를 받지 않더라도 전세보증금에서 일정한 이자수익이 생긴 것으로 보고 주택임대소득에 포함하는 제도입니다. 쉽게 말해 실제로 월세를 받은 것은 아니지만, 큰 전세보증금을 맡아 운용할 수 있는 만큼 그 일부를 임대수입으로 계산하는 방식입니다.

많은 분들이 “전세는 월세가 없으니 임대소득세와 상관없다”고 생각하지만, 주택 수와 보증금 규모에 따라 전세만 받아도 종합소득세 신고 대상이 될 수 있습니다. 특히 2026년 귀속분부터는 고가주택 2채 이상 보유자도 전세보증금 규모에 따라 새롭게 간주임대료 과세 대상에 포함될 수 있어 확인이 필요합니다.

다만 간주임대료가 계산된다고 해서 그 금액 전체를 세금으로 내는 것은 아닙니다. 간주임대료는 주택임대 총수입금액에 더해지는 금액이고, 이후 필요경비, 공제, 분리과세 또는 종합과세 여부에 따라 실제 납부세액이 달라집니다.

2025년 귀속 기준 전세 간주임대료 과세 대상

2025년 귀속 기준으로 전세보증금에 대한 간주임대료는 기본적으로 부부합산 3주택 이상 보유자가 대상입니다. 여기서 중요한 것은 단순히 집이 3채라는 사실만으로 바로 과세되는 것이 아니라, 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금과 전세금 합계가 3억 원을 초과해야 한다는 점입니다.

또한 소형주택은 일정 기간 동안 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외됩니다. 소형주택은 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택을 말합니다. 이 특례는 2026년 12월 31일까지 적용되는 것으로 안내되어 있으므로, 다세대·원룸·오피스텔형 주택을 보유한 경우에는 면적과 기준시가를 함께 확인해야 합니다.

구분	2025년 귀속 기준	주의할 점
1주택	전세보증금은 과세 대상 아님	고가주택 또는 국외주택 월세는 별도 확인
2주택	월세는 과세, 전세보증금은 원칙적으로 과세 대상 아님	2026년 귀속 이후 고가 2주택자는 달라질 수 있음
3주택 이상	비소형주택 3채 이상 + 보증금 합계 3억 원 초과 시 과세	부부합산 주택 수로 판단
소형주택	전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 원 이하	2026년 12월 31일까지 주택 수 제외 특례 적용

2026년부터 달라지는 고가 2주택자 기준

2026년 귀속분부터는 전세 간주임대료 과세 범위가 넓어집니다. 기존에는 주로 3주택 이상 보유자가 전세보증금 간주임대료를 신경 써야 했다면, 앞으로는 기준시가 12억 원 초과 고가주택을 2채 이상 보유한 경우도 확인 대상이 됩니다.

핵심 요건은 두 가지입니다. 첫째, 부부합산 기준으로 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택이 2채 이상이어야 합니다. 둘째, 해당 고가주택에서 받은 전세보증금 등의 합계가 12억 원을 초과해야 합니다. 이 요건에 해당하면 월세를 받지 않고 전세만 놓았더라도 간주임대료가 계산될 수 있습니다.

여기서 기준시가는 실제 매매가격이나 전세보증금이 아니라 세법상 기준이 되는 공시가격 개념에 가깝습니다. 따라서 “우리 집 시세가 12억 원이 넘는다”는 이유만으로 판단하지 말고, 과세기간 기준의 기준시가를 확인하는 것이 중요합니다.

전세 간주임대료 계산 방식

일반적인 주택 보증금 간주임대료는 보증금 등에서 일정 금액을 차감한 뒤, 그 금액의 60%에 정기예금이자율을 적용해 계산합니다. 2025년 귀속 기준 계산식은 다음과 같이 이해하면 쉽습니다.

항목	내용
기본 계산 구조	(보증금 등 - 3억 원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율
2025년 귀속 이자율	3.1%
보증금이 변동된 경우	임대기간별 보증금 잔액과 일수를 나누어 계산
2채 이상 보증금이 있는 경우	보증금 등의 적수가 큰 주택부터 3억 원을 순서대로 차감
장부신고 시	해당 임대사업에서 발생한 수입이자·할인료·배당금 등을 차감할 수 있음

예를 들어 비소형주택 3채의 전세보증금 합계가 8억 원이고, 1년 내내 변동이 없었다면 단순 계산상 3억 원을 초과한 5억 원의 60%에 정기예금이자율을 적용해 간주임대료를 계산하는 방식입니다. 다만 실제 신고에서는 주택별 임대기간, 보증금 변동, 공동명의 여부, 장부신고 여부에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

과세 대상인지 확인하는 순서

1. 부부합산 주택 수부터 확인

주택임대소득 과세 여부는 원칙적으로 부부합산 주택 수를 기준으로 판단합니다. 본인 명의 1채, 배우자 명의 2채라면 부부합산 3주택으로 볼 수 있으므로 간주임대료 대상 여부를 확인해야 합니다.

2. 소형주택 제외 여부 확인

전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외됩니다. 단, 소형주택에서 월세를 받는 경우 그 월세 수입은 별도로 주택임대수입에 포함될 수 있습니다.

3. 보증금 합계 기준 확인

3주택 이상자는 비소형주택 보증금 합계가 3억 원을 초과하는지 확인해야 합니다. 2026년 귀속 이후 고가 2주택자는 기준시가 12억 원 초과 주택의 전세보증금 합계가 12억 원을 초과하는지도 함께 확인해야 합니다.

4. 홈택스 계산기 활용

보증금이 연중에 바뀌었거나 주택별 임대기간이 다르면 손으로 계산하기가 어렵습니다. 이럴 때는 국세청 홈택스의 주택 간주임대료 간편계산 서비스를 활용하면 주택별 보증금, 임대기간, 면적, 기준시가를 입력해 계산 흐름을 확인할 수 있습니다.

신고는 언제 해야 할까?

주택임대사업자는 전년도 임대수입금액과 사업장 현황을 다음 해 2월 10일까지 사업장현황신고로 제출해야 할 수 있습니다. 이후 실제 소득세는 다음 해 5월 종합소득세 신고 기간에 신고·납부합니다.

주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하라면 주택임대소득만 분리과세 14%로 신고하는 방법과 다른 소득과 합산해 종합과세하는 방법 중 선택할 수 있습니다. 반대로 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하면 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 신고해야 합니다.

간주임대료가 새로 발생하면 건강보험료, 피부양자 자격, 다른 종합소득 신고에도 영향을 줄 수 있습니다. 특히 고가 2주택 전세 임대인은 2026년 귀속부터 달라지는 기준을 미리 점검해두는 것이 좋습니다.

주의할 점: 절세보다 먼저 정확한 판단이 중요

전세 간주임대료는 주택 수, 기준시가, 보증금 규모, 임대기간, 공동명의 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 단순히 “2주택이라 괜찮다”, “월세가 없으니 신고할 필요 없다”고 판단하면 신고 누락이 생길 수 있습니다.

특히 2026년 귀속 이후에는 고가 2주택자의 전세보증금도 새롭게 과세 대상에 포함될 수 있으므로, 전세계약 갱신이나 보증금 조정 전 세무 영향을 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 다만 보증금을 낮추고 월세를 높이는 방식이 항상 유리한 것은 아니며, 월세 수입 역시 과세 대상이므로 전체 세 부담을 비교해야 합니다.

금액이 크거나 공동명의, 임대사업자 등록, 종합부동산세, 건강보험료 이슈가 함께 얽혀 있다면 세무 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다.

FAQ

Q1. 전세만 놓아도 세금을 내야 하나요?

경우에 따라 낼 수 있습니다. 2025년 귀속 기준으로는 부부합산 3주택 이상 보유자가 비소형주택 보증금 합계 3억 원을 초과하면 간주임대료 과세 대상이 될 수 있습니다. 2026년 귀속 이후에는 고가 2주택자도 보증금 규모에 따라 대상에 포함될 수 있습니다.

Q2. 2주택자는 전세보증금 간주임대료가 없나요?

2025년 귀속까지는 2주택자의 전세보증금은 원칙적으로 간주임대료 과세 대상이 아니었습니다. 하지만 2026년 귀속 이후부터는 기준시가 12억 원 초과 고가주택 2채 이상을 보유하고 해당 전세보증금 합계가 12억 원을 초과하면 과세 대상이 될 수 있습니다.

Q3. 소형주택은 무조건 제외되나요?

소형주택 제외는 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 경우에 적용됩니다. 이 요건을 모두 충족해야 하며, 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외되는 것이지 소형주택에서 발생한 월세까지 비과세된다는 뜻은 아닙니다.

Q4. 간주임대료가 계산되면 그 금액을 그대로 세금으로 내나요?

아닙니다. 간주임대료는 주택임대 총수입금액에 포함되는 금액입니다. 실제 세금은 필요경비, 공제금액, 분리과세 또는 종합과세 선택, 다른 소득 규모에 따라 달라집니다.

Q5. 전세 간주임대료는 어디서 계산해볼 수 있나요?

국세청 홈택스에서 주택 간주임대료 간편계산 서비스를 이용할 수 있습니다. 주택별 보증금, 임대기간, 주거전용면적, 기준시가 등을 입력하면 계산 흐름을 확인할 수 있습니다.

핵심 요약

• 전세 간주임대료는 월세를 받지 않아도 전세보증금 일부를 임대수입으로 계산하는 제도입니다.
• 2025년 귀속 기준으로는 부부합산 3주택 이상이면서 비소형주택 보증금 합계가 3억 원을 초과하면 과세 대상이 될 수 있습니다.
• 2026년 귀속 이후부터는 기준시가 12억 원 초과 고가주택 2채 이상 보유자도 전세보증금 합계 12억 원 초과 시 간주임대료 대상에 포함될 수 있습니다.
• 소형주택은 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 경우 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외됩니다.
• 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하이면 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있고, 2천만 원 초과 시 종합과세로 신고합니다.
• 보증금 변동, 공동명의, 임대사업자 등록 여부에 따라 계산 결과가 달라지므로 홈택스 계산기와 전문가 상담을 함께 활용하는 것이 좋습니다.

참고 출처

• 국세청: 주택 보증금에 대한 간주임대료 안내
• 국세청: 주택임대소득 과세대상 및 비과세·과세미달 안내
• 국세청 Web-TV: 전세만 줘도 세금을 낸다고? 달라지는 임대소득 과세 기준
• 국세청: 주택임대 소득세 계산 및 분리과세 안내
• 국세청: 주택임대사업자 사업장현황신고 안내